【研究报告内容摘要】
投资摘要:越秀房地产信托投资基金(0405.hk)隶属于越秀集团,于2005年12月21日在香港联交所上市,为全球首支投资中国内地物业的上市房地产投资信托基金。对越秀reit上市的整个过程、交易结构的设计、底层资产的选择及其历史运营情况等进行回顾,对于如何看待中国内地公募reit未来的发展和商业地产未来的发展方向,具有重要的借鉴意义。
越秀reit采用公募式契约型reits架构。从交易结构来看,越秀reit通过bvi公司间接持有物业资产,该结构不仅起到了一定的避税作用,也为物业资产的收购与退出提供了良好的操作方式与渠道。从基金运营来看,越秀reit的内部管理模式提升了管理的专业性的同时,管理运营成本更低,收取的管理费也更低。从投资标的来看,越秀reit的投资标的均是可以长期产生稳定收入的物业资产,物业项目类型多且分散分布,可以提升越秀reit资产的抗风险能力。
2003年8月,香港证监会发布了初版的《房地产投资信托基金守则》,正式引入reits产品。后来《守则》经过多次修订,目前使用的是2014年8月修订的版本(第五版)。根据彭博的数据,截至2020年5月11日,香港共有12只reits上市交易,总市值约为302.25亿美元。香港的reits采用了契约型结构,税收优惠力度很大,在资产的转让、运营以及投资者分红等环节都有税收优惠政策。
1999年5月,新加坡金融管理局发布了初版的《新加坡房地产基金指引》,标志着新加坡reits的正式起步。在政策的鼓励下,2002年7月,新加坡的第一支reits——凯德商用新加坡信托(capitalandmalltrust)在新加坡交易所主板成功上市。根据彭博的数据,截至2020年5月11日,新加坡共有35只reits上市交易,总市值约为592.3亿美元。新加坡的reits采用了契约型结构,在资产的转让、运营以及投资者分红等环节都有一定的税收优惠政策。
1960年,美国基于共同基金模式创立了reits,推出《国内税收法案》明确了reits的法律地位,使得中小投资者可以更加方便的投资不动产。一系列立法工作奠定了在美国发行reits的法律基础。根据彭博的数据,截至2020年5月11日,美国共有236只reits上市,总市值约为10683.7亿美元。实际操作中,美国reits以公司型架构为主,税收优惠主要集中在资产的持有与运营环节,在资产交易环节支持力度不大。
2014年,证监会发布《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定(修订稿)》及配套指引,将资产证券化产品由审批制改为备案制。在此背景下,各方进行了积极探索,形成了一套适用于国内法律政策环境的“类reits”模式。我国类reits形式相对比较单一,大多采取“专项计划+私募基金”的双spv核心架构。
2020年4月30日,证监会、发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(reits)试点相关工作的通知》,同时证监会推出了《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》(征求意见稿),标志着国内公募reits的正式破冰。此次初步确定了中国版公募reits将采用“公募基金+abs”的形式。
尽管公募reits已经蓄势待发,但依然有很多需要解决的问题:(1)对reits属性的认知需要改变。(2)对reits与房地产市场的关系存在认知误区。(3)租金回报过低制约reits的发展。(4)税收优惠政策还需继续探索。(5)公募基金reits相关专业人才储备不足。
展望未来:(1)基础设施reits将为reits的全面发展奠定基础。(2)公募基金与不动产运营机构合作前景广泛。(3)商业地产未来有望纳入reits范围风险提示:香港或内地关于reits的适用法规发生变化、内地公募reits政策落地不及预期、reits发行规模不及预期、reits管理与运营的风险等

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